여전한 부동산 허위매물과의 전쟁, 어떻게 근절할 수 있을까?
여전한 부동산 허위매물과의 전쟁, 어떻게 근절할 수 있을까?
  • 김지환 기자
  • 승인 2021.06.28 10:54
  • 댓글 0
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규제에도 계속되는 허위매물

부동산 중개 플랫폼의 노력에도 근절되지 않아 문제

대학생, 사회초년생들의 주의 필요

출처 = 픽사베이

[한국연예스포츠신문] 김지환 기자 = 지금 멀쩡히 잘 살고 있는 나의 집이 부동산 어플에 매물로 올라온다면? 듣기만 해도 황당한 이야기지만, 우리 주변에서 꽤 많이 찾을 수 있는 에피소드다. 

A씨는 자신의 아파트 시세를 확인하려고 인터넷 포털 사이트를 검색하다 깜짝 놀랐다. 한 공인중개업소가 올린 블로그 게시물에 자신의 집과 같은 동, 같은 면적(구조), 같은 층수의 매물이 있었기 때문이었다. 단지 내에서 이런 조건을 가진 집은 A씨 집뿐이었다. A씨는 해당 공인중개사에게 “우리 집을 임의로 올린 것 아니냐”고 항의하자 중개사는 “실수로 등록했다. 삭제하겠다”고 했다. A씨는 이 광고를 허위매물로 신고했다.

다른 황당한 사례도 있다. B씨는 얼마 전 전세 기간이 끝나 다른 전셋집을 계약하기위해 부동산 매물 어플리케이션을 활용했다. 그러나 매번 허탕이었다. 괜찮은 매물을 발견하자마자 해당 중개업소에 연락을 했지만 이미 매물이 나갔다는 답장만 여러번 들었던 것이다. 또 바로 입주가 가능한 매물을 찾고 있는데 ‘날짜 협의’로 적힌 매물 상당수가 두세 달 뒤에나 입주가 가능했다.

 

SNS에서 더 판치는 허위 및 과장광고, 2021년 첫 분기에만 1000건 돌파 

국토교통부는 올 1∼3월 온라인 부동산 매물을 모니터링한 결과 허위 및 과장광고로 의심되는 사례 1084건을 적발했다고 1일 밝혔다. 이는 온라인 중개플랫폼과 블로그, 유튜브, 온라인 카페, 중고거래앱 등 소셜네트워크서비스(SNS)에서 온라인 부동산 매물 광고를 조사한 결과다.

이는 지난해 8월 온라인 부동산 매물 광고 단속을 국토부가 맡도록 하고 광고 필수 기재사항을 구체화한 개정 공인중개사법에 따라 이뤄진 조사로 이번이 3번째다. 매물 관리가 취약하다는 지적을 받아온 SNS를 집중 조사한 것이 특징이다.

올해 1∼3월 부동산 광고시장감시센터에 접수된 신고 2739건 가운데 779건이 법령위반이 의심되는 사례였다. 신고 사례 중 매물 층수나 면적 등 매물 정보를 규정과 다르게 적거나 불명확하게 적은 ‘명시의무 위반’이 420건으로 가장 많았다.

이어 가짜 정보나 과장된 정보를 적고, 아예 존재하지 않는 매물을 있는 것처럼 올리는 ‘부당한 표시·광고 금지 위반’이 304건, 개업 공인중개사가 아닌 사람이 광고를 올리는 ‘광고주체 위반’이 55건이었다.

SNS상으로 조사한 광고 350건 중에서는 법령 위반으로 의심되는 광고가 305건 있었다. 유형별로 △명시의무 위반 302건 △부당한 표시·광고 금지 위반 29건 △광고주체 위반 7건 등이었다. 한 광고당 위반 사항이 2개 이상인 경우도 있었다.

특히 소비자들을 혼란스럽게 하는 명시의무 위반 중에는 건물의 층수를 명확히 표기하지 않고 ‘저층’ ‘고층’ 등으로만 표기하거나 입주 가능 시기를 ‘협의 가능’ 등으로 불명확하게 기재하는 사례가 많았다.

 

어플리케이션의 리뷰에서는 소비자들의 불만을 직접적으로 확인할 수 있었다. 한 유명 어플리케이션의 리뷰창은 허위 매물에 대한 내용이 절반 이상을 차지했다.

한 소비자는 '거의 반 이상이 허위매물입니다 보고 괜찮다 싶은 매물은 허위일 가능성 더 높음 전화하면 "오늘 오전에 나갔다, 급해서 금액을 잘못올렸다, 집주인이 금액을 올렸다" 실제로 보러가면 "급해서, 세입자가 있어서, 실수로 다른 집 사진을 올렸다" 라고 하는 경우가 100프로 였습니다 걍 직거래 하세요'라며 불만을 토로했다. 

다른 어플리케이션에서도 마찬가지였다. '전부 다 허위매물이거나, 다른 동네에서 있지도 않은 매물을 올리고 연락하면 이미 방계약이 되었다고 합니다. 추후에 보면 매물은 그대로 올려져 있고, 그렇게 사람을 낚아서 다른 동네 매물로 연결하려 합니다. (SNS 부동산 매매 서비스)가 이런거 제일 심합니다. 어떻게 이렇게 관리를 안할수있는건지... 시간만 버렸습니다.'라며 허위 매물에 대한 아쉬움을 밝혔다. 

 

출처 = 픽사베이
출처 = 픽사베이

허위 매물 광고 관련 공인중개사법 개정, 처벌 강도 높여

허위 매물에 대한 소비자들의 불만이 증가함에 따라 국토교통부는 2020년 부동산 중개대상물의 허위, 과장 광고 근절과 소비자 피해 예방을 하고자 공인중개사법을 개정했다. 

공인중개사법이 개정된 부분은 다음과 같다. 온라인, 부동산 중개플랫폼 등에서 원하는 집을 찾은 뒤 방문하면 가격이 다르거나 해당 매물이 없어 난감한 경우가 종종 있다. 이러한 허위 매물의 피해를 줄이고자 '중개업자의 부당한 중개대상물 표시, 광고 규정 위반'이 추가되었다.

중개업자가 거래할 수 있는 매물을 거짓 표시, 과장하거나 은폐, 축소하여 등록하는 등의 행동으로 규정을 위반하면 최대 500만 원의 과태료가 부과된다. 이는 신문, 전단지, 입간판, 방송, 메일, SNS 등 매체 유형과 방식을 불문하고 적용된다.

새 법안은 인터넷 모니터링 위탁사업자에게 모니터링뿐만 아니라 인터넷 사업자에 대한 매물 정보 시정조처 권한도 부여했다. 위탁사업자가 모니터링을 통해 허위매물 의심이 드는 부동산 매물을 발견한 경우 관련 자료를 인터넷 사업자에게 요청하면 사업자는 이에 반드시 응하도록 했다. 아울러 일정한 추가 정보의 게재 등 위탁사업자가 요구하는 조처에 대해서도 사업자가 따르도록 했다. 이를 어길 경우에는 사업자에게 과태료가 부과된다.

하지만 인터넷 사업자들은 한국감정원의 모니터링이 효과적으로 작동할 지에 대해 의문을 표시하고 있다. 박엘리 한국인터넷자율정책기구(KISO) 기획팀장은 “허위매물 여부 판정은 소비자의 적극적인 신고, 이에 기초한 중개업소 대상 조사, 현장 확인 등이 필수적이어서 감정원이 시세 등 관련 정보를 최대한 활용한다고 해도 허위매물 판정이 쉽지만은 않을 것”이라고 말했다. 한국인터넷자율정책기구는 네이버와 카카오 등 부동산 광고 플랫폼을 제공하는 23개 인터넷 사업자의 모임으로 지난 2012년부터 허위매물 등을 걸러내기 위한 부동산매물클린관리센터를 운영하고 있다. 센터는 소비자 신고가 접수되면 전화 조사, 현장 방문 등을 거쳐 허위매물 여부를 판정한 뒤 허위 매물을 올린 중개업자에게 인터넷 매물 등록 제한, 공정거래위원회 통보 등의 제재를 가하고 있다.

 

출처 = 픽사베이
출처 = 픽사베이

'방이 이미 팔렸어요', '1층이 아니라 사실 반지하예요', '역까지 걸어서 30분이면 역세권이죠' 모두 허위 매물 광고에 속해 

법에서 규정한 허위 매물 광고의 유형은 크게 3가지로 나눌 수 있다. 

① 부존재, 허위광고

집주인이 의뢰하지 않은 매물 등 중개대상물 자체가 존재하지 않아 실제로 거래할 수 없거나, 중개대상물로 존재하지만 이미 계약 완료된 매물 혹은 다른 부동산의 매물 등 실제 중개할 수 없는 매물을 광고하는 것을 의미한다. 광고에서 매물을 보고 갔더니 이미 팔렸거나, 다른 매물을 보도록 유도하는 것이 이에 속한다. 

특히 최근 코로나19 확산세가 계속되면서 코로나를 이용한 허위매물 신종 편법도 생겨났다. 직방안심광고연구소(이하 연구소)의 최원희 매니저는 “고객이 매물을 확인하기 위해 중개사에게 연락했더니 ‘임대인이 코로나 때문에 방 보여주는 것을 꺼린다’면서 다른 방을 보여주는 신종 편법도 생겼다”면서 “이밖에도 ‘세입자가 자가격리 중이니 해당 방은 즉시 입주가 안될 것 같다’면서 다른 매물을 소개하는 경우도 있다”고 했다.

직방안심광고연구소(이하 연구소)는 2019년 1월에 설립된 허위매물 검증 센터다. 허위매물 검증을 위해 매물 분석 및 검증 절차를 기획하고 정책을 수립하며, 진화하는 허위매물 패턴을 연구해 피해 발생을 최소화하는 것을 목표로 운영하고 있다. 

② 거짓, 과장 광고가격, 면적, 평면도, 사진 등을 사실과 다르게 거짓으로 표시하거나 과장하는 광고다.

③ 기만적인 광고

입지조건, 생활여건, 가격, 거래조건 등 매물 결정 시 큰 영향을 미칠 수 있는 사실을 빠뜨리거나 은폐, 축소하여 속이는 광고다. 

직방안심광고연구소는 최근 직방 이용자를 대상으로 한 조사 결과 허위매물 영업 주요 사례는 ▲입주할 당시 찍어 놓은 신축 이미지를 계속 사용 ▲건축물 방향표시 명시위반 ▲반지하 매물을 지상 1층으로 허위광고하는 경우 등으로 나타났다. 

연구소의 최 매니저는 “표시광고에 의무적으로 명시해야 하는 정보 중 하나가 ‘방향’ 정보인데, 이용자가 선호하는 남향으로 광고를 올려놓고 실제로는 서향 또는 북향이라고 상담하는 사례가 많았다”면서 “반지하 매물을 지상 1층으로 광고하는 경우도 빈번하다. 이 경우 창문의 위치를 참고하면 된다”고 했다.

 

출처 = 직방
출처 = 다방

허위매물 신고해도 처리 못한다는 답변 돌아와, 어플리케이션 내 신고 제도 실효성에 대한 문제 

국토교통부의 법 개정 이외에도 허위 매물의 온상지로 지목되고 있는 각종 부동산 매매 어플리케이션에서 허위 매물에 대한 처벌을 강화하고 있다. 

직방과 다방은 허위매물 피해를 줄이기 위해 ‘헛걸음 보상제’, ‘허위매물 ZERO’ 등 신고보상책을 운영하고 있다. 두 회사는 허위매물 신고가 누적된 공인중개사를 앱에서 퇴출하고 사업자등록증을 배제해 재가입을 막고 있다. 

직방은 '헛걸음 보상제'를 운영하며 허위매물로 피해를 입었을 경우 신고하면 현금 3만 원과 선물을 제공하고 있다. 보상 받으려면 ▲통화목록 캡처 ▲중개사 명함(선택사항) ▲실제 매물 사진(선택사항) 등이 필요하다.

다방이 운영하는 ‘허위매물 ZERO’는 앱 상에서 신고버튼을 눌러 가격·사진·위치·옵션 등의 정보가 사실과 다르거나 이미 계약 완료된 허위매물을 신고하는 식이다. 허위매물로 밝혀질 경우 신고자에게 기프티콘을 제공한다.

하지만 자료를 제출하고 신고해도 대상이 아니라는 이유로 보상 받지 못하는 경우가 발생하고 있다. 

C씨는 앱을 통해 집을 알아보다가 황당한 일을 겪었다. 직방에 올라온 빌라를 계약하려 했지만 담당 부동산에서 “세입자가 이사를 가지 않겠다고 해 계약이 어렵다. 대신 다른 매물을 보여주겠다”며 매물을 철회했다. 허위매물이었다고 생각한 이 씨는 건물주를 수소문해 연락했고 "조만간 건물을 통째로 매매할 예정이어서 부동산에 월세를 내놓은 적이 없다"는 황당한 이야기를 듣게 됐다. 이 씨에 따르면 직방 측에 허위매물로 신고했지만 “보상 대상이 아니다”라는 답변이 돌아왔다.

또 한 공인중개사는 “소비자뿐만 아니라 공인중개사들끼리도 허위매물을 많이 신고하는데 공인중개사는 광고주나 다름없다 보니 조치가 즉각적으로 이뤄지는 느낌은 아니다”라며 “직방·다방은 허위매물이 없는 공인중개사를 상단으로 올리는데 하단으로 밀려난 공인중개사들은 노출을 위해 허위매물을 더 많이 활용하는 악순환에 빠지는 모습”이라고 전했다.

 

출처 = 픽사베이
출처 = 픽사베이

어플리케이션 내에서도 충분히 가능한 허위 매물 확인 방법 

이제 막 독립하여 직접 거주지를 알아보는 경험이 처음인 대학생, 사회초년생들에게는 허위  매물을 미리 피악하는 것이 더 힘든 일일 수 있다. 허위 매물에 당하지 않기 위해서는 어떻게 해야할까? 

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 허위 매물임을 미리 알 수 있는 방법은 다음과 같다. 

① 매물 사진을 통해 파악하기

포토샵이 지나치게 심할 경우, 화질이 매우 흐릴 경우, 곽광렌즈로 촬영해 방을 넓어보이게 촬영한 경우, 전시용 모델하우스 사진을 올린 경우, 한쪽 벽면만 촬영해 올린 경우에는 주의할 필요가 있다. 또 360도 가상현실(VR)을 통해 방 전체의 모습을 볼수 있는 기능도 있으니 방 사진을 꼼꼼히 보기만 해도 허위 매물에 속을 가능성이 낮아진다. 

② 평균 시세 확인하기

급매나 일시적인 시세하락 등 예외적인 경우 시세보다 낮은 가격으로 물건이 업로드될 수 있다. 하지만 주변 시세보다 너무 저렴하다면 의심해보는 것이 좋다. 평균 시세는 국토교통부 실거래가 확인 시스템을 포함한 여러 사이트에서 확인 가능하다.

③ 확인 매물 위주로 보기

확인 매물이란 중개플랫폼에서 매물이 현존하는지 여부를 공인중개사무소, 임대인(매도인) 등에게 직접 파악한 물건이다. 다만 매물 확인 날짜가 지나치게 과거라면 수상해진다. 매물 확인 날짜는 물론 매물 등록 날짜까지 같이 체크해봐야 한다.

④ 공인 중개사 직접 방문 전 전화하기

같은 물건이 여러 중개업소에 상이한 가격으로 올라와있다면 고민해봐야 한다. 한 곳의 업소만 유독 저렴하다면 허위 매물일 가능성이 있다. 중개업소에 가기 전 전화를 해봐야 한다. 중개업자가 "그 집 방금 나갔어요. 다른 집 보여드릴게요”라고 말한다면 전형적인 허위매물 수법일 수 있다.

그럼에도 만약 허위 매물 광고를 보게 되었을 시에는 신고하는 방법은 다음과 같다. 

국토교통부의 부동산광고시장감시센터에 신고할 수 있다. 부동산광고시장감시센터에서는 부동산 중개대상물의 인터넷 허위 매물 신고, 명시의무 위반, 부당표시, 광고 위반, 광고주체 위반에 대한 모니터링을 주 업무로 하고 있다. 

신고 시에 중개 업소에서 올린 매물 사진이나 중개업소의 명함 등을 가지고 있다면 더 빠른 신고 처리가 이루어질 수 있다. 또한 신고할 개업공인중개사 또는 중개 보조원 등의 상호와 전화 번호를 입력할 수 있으며, 정확한 확인을 위해 육하원칙에 따라서 구체적으로 내용을 적는 것이 좋다. 

어플리케이션이 활성화되며 이제는 직접 돌아다니며 발품을 팔지 않아도 몇 번의 터치로 집을 구할 수 있게 되었다. 그렇지만 ‘허위매물’이라는 수법이 생기며 어플 사용이 더 불편해지게 되었다.  허위매물을 잡기 위해 관련 정부 부처와 수사 기관은 긴 전쟁을 벌이고 있다. 발각 시 과태료가 500만원임에도 아직까지 허위매물을 게시해 거주지를 구하고자 하는 소비자들에게 혼란을 가중시키고 있다. 또한 본연의 업무에 충실하여 정직하게 일을 하고 있는 다른 중개업자에게도 피해를 주고 있다. 이제는 이 피해를 끝내야 하지 않을까?


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